Подвал особого назначения

Можно ли вернуть общедомовое имущество жильцам и не обидеть арендаторов

В регионах Северо-Западного федерального округа развернулась битва за общедомовое имущество многоквартирных домов. Речь идет о подвалах, чердаках и других помещениях, которые, как гласит действующее законодательство, должны принадлежать владельцам квартир. Однако в годы "стихийной" приватизации местные чиновники нередко оставляли ценные квадратные метры на балансе муниципалитетов. А потом сдавали их в аренду или продавали предпринимателям.

Зона отчуждения

Проблема "захваченных" общественных квадратов актуальна практически для всех субъектов Северо-Запада. В Санкт-Петербурге, по информации некоммерческого партнерства "ЖКХ Контроль", больше трети подвалов находятся в городской собственности. В Калининграде эксперты насчитали 25 процентов отчужденных "подземных" этажей. Существенна доля чердаков, лифтовых и других видов общедомового имущества (ОДИ), куда собственникам квартир вход пока воспрещен.

Чтобы исправить ситуацию, федеральный минстрой направил в субъекты РФ письма с требованием создать рабочие группы по выявлению и возврату отчужденного общедомового имущества. В их состав должны войти представители региональных и муниципальных органов власти, управляющих компаний, жильцы МКД, предприниматели. В текущем году новые совещательные органы появились примерно в 40 регионах. В том числе в Калининградской области, где решили проверить прогнозные планы приватизации в муниципальных образованиях и во внесудебном порядке исключить оттуда общественные помещения в жилых домах.

- Возвращать общее имущество важно в связи, в том числе, с масштабными работами по капитальному ремонту многоквартирных домов, - отмечает министр строительства и ЖКХ Калининградской области Максим Федосеев. - Мы в первую очередь должны выявлять те случаи, когда затрудняется обслуживание дома. Например, когда у собственников жилья, аварийных служб, управляющих организаций нет доступа к сетям, теплопунктам, оборудованию, обеспечивающему жизнедеятельность всего здания.

Неопределенный статус

В Санкт-Петербурге власти признали ошибочно отчужденными 696 из семи тысяч общедомовых помещений, которые находятся на балансе города. Их вернут собственникам в досудебном порядке. Статус остальных объектов продолжат пересматривать на заседаниях специальной межведомственной комиссии. Правда, на эту работу, по оценкам экспертов, уйдет немало времени - около пяти лет.

Так или иначе, значительная часть подвалов, чердаков, лифтовых и колясочных, принадлежащих сейчас городу, в тот или иной год должна стать собственностью новых владельцев - жильцов МКД. И арендаторам общедомовых квадратов предстоит налаживать отношения с гражданами. Меньше шансов сохранить за собой объект будет, разумеется, у предпринимателей, причиняющих жильцам беспокойство - шумных рюмочных, "пахучих" кальянных и так далее. Хотя, как правило, самые неприятные "подвальные" квартиранты вообще не заключают с городом никаких договоров аренды и работают на полулегальной основе.

Добросовестные арендаторы с глобальными проблемами пока не сталкивались. Об этом рассказал Владимир Меньшиков, председатель совета Союза малых предприятий Санкт-Петербурга, куда бизнесмены, обеспокоенные текущей или грядущей сменой статуса ОДИ, периодически обращаются за консультациями. Но зачастую речь идет о различных бюрократических проволочках. В частности, жильцы, чтобы сдать общедомовое помещение в аренду, должны наделить таким правом совет дома или ТСЖ, провести собрание собственников жилья. Процедура может длиться до полугода, и все это время статус арендатора остается неопределенным.

- Стоит отметить, что продолжение сотрудничества выгодно и предпринимателю, который останется работать на привычном месте, и жильцам, они начнут получать арендную плату, ранее поступавшую в городской бюджет. Эти деньги можно направить на частичное погашение коммунальных платежей или, к примеру, на благоустройство дома, - рассказывает Владимир Меньшиков. - С другой стороны, в отдельных случаях владельцы квартир в МКД могут выступить против сдачи квадратных метров в аренду. В этих ситуациях важно предусмотреть компенсационные механизмы, например от прошлого собственника, признанного незаконным, или от нового, получившего улучшение своей собственности. Ведь зачастую именно предприниматели приводили помещения в порядок: осушали подвалы, меняли коммуникации, выполняли общестроительные ремонтные работы и так далее.

Общественное или личное

Однако что делать с ОДИ, которое муниципальные власти успели продать бизнесменам? И в Калининграде, и в Санкт-Петербурге, и в других субъектах СЗФО существует практика, когда жильцы многоквартирных домов обращаются в суды, чтобы отстоять свое право на подвалы, чердаки и лифтовые. И в некоторых случаях Фемида становится на сторону граждан.

Как уточнил управляющий партнер калининградской юридической фирмы Олег Ефимов, правовой режим подвальных, чердачных, лифтовых и других подобных помещений должен определяться на момент приватизации первой квартиры. Ведь дом, в котором хотя бы одна квартира или даже комната перешла в частную собственность, сразу же теряет статус муниципального объекта. С таким разъяснением в январе прошлого года выступила судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

- То есть, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры общедомовые помещения были предназначены, учтены или сформированы для самостоятельного использования "в целях, не связанных с обслуживанием дома", то право общей долевой собственности домовладельцев на эти объекты не возникает. А чердаки, подвалы и лифтовые, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество, - комментирует корреспонденту "Российской газеты" ситуацию Олег Ефимов.

Прецеденты, когда суд передает жильцам имущество добросовестного предпринимателя, купившего общедомовое помещение на основании возмездной сделки с муниципалитетом, крайне редки. Но в таких случаях, как считает юрист, бывшим владельцам необходимо компенсировать убытки за счет муниципалитета.

- Если же речь идет о захвате объектов, когда отчуждение общего имущества произошло на основании незаконных операций или сделок, компенсация, разумеется, предоставляться не должна, - продолжает Олег Ефимов.

Сейчас общественная палата РФ занимается разработкой единого для всех регионов алгоритма возврата общедомового имущества собственникам. Параллельно необходимо внести изменения в правовые акты, устранив противоречивые моменты в статьях Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ, считают общественники.

- Кроме того, очень важно, чтобы нормотворческая работа учитывала интересы добросовестных арендаторов и приобретателей общедомового имущества, - развивает тему Владимир Меньшиков. - Факт, что жильцы многоквартирных домов должны иметь доступ к общедомовым помещениям, неоспорим, но подход к смене правового статуса этих объектов недвижимости должен быть гибким. Я выступаю резко против отчуждения имущества у предпринимателей, если когда-то они приобрели его у предыдущих собственников, не нарушая закон. Можно, если потребуется, найти и другие способы обеспечить доступ жильцов к таким помещениям, не ограничивая неприкосновенность частной собственности. Что касается арендаторов ОДИ, смена собственника не должна являться основанием для повышения арендной платы и пересмотра иных условий договора. Если эти моменты будут учитываться при пересмотре статуса общедомового имущества, проблем ни у предпринимателей, ни у жильцов, ни у городских властей не возникнет.

источник: www.rg.ru


Другие новости

30 января 2018
КС признал платежи за общедомовую собственность законными

Россияне обязаны перечислять деньги за содержание общего имущества в многоквартирных домах, но ставки платежей для одинаковых помещений сильно разниться не должны. Это следует из постановления, 29 января опубликованного на сайте Конституционного суда РФ. 

29 января 2018
Претензии Ростелекома пришли не по адресу

Вслед за завышенными счетами Ростелеком начал рассылать петербуржцам претензии. На вопросы клиентов в компании отвечают, что в долги залезла управляющая компания, но платить придется им.