Прямые договоры в ЖКХ: кто ответит за качество?

На практике поправки в Жилищный кодекс, позволяющие гражданам рассчитываться за коммунальные услуги напрямую с ресурсниками, внедряются со скрипом.

Проблемы правоприменительной практики обсудили участники дискуссии, организованной фондом «Институт экономики города». На поверку оказалось, что закон о прямых договорах с ресурсниками хоть и хорош, и в теории всеми экспертами одобряется, но на деле постоянно упирается в какие-то технические тонкости, которые законодатели не учли. 

Главная — кто будет отвечать за качество услуг. По словам ведущего юрисконсульта направления городское хозяйство фонда «Институт экономики города» Дмитрия Гордеева, в проекте Минстроя изначально речь шла о том, что РСО будет нести ответственность только до границы дома.

«Мы получили письмо от Минстроя, в котором сказано, что от входа в дом ответственность за качество услуги несет управляющая компания. Получается, не важно, перешли мы на прямые договоры или нет, ответственность все равно лежит на УК», — подтверждает директор АНП «Национальный жилищный конгресс» Татьяны Вепрецкая. Принятый Госдумой закон о прямых договорах не дает разъяснений.

«Возложить ответственность за качество услуги „до крана“ на условный водоканал мешают несколько аспектов: правовых и финансовых. Во-первых, кто будет платить в таком случае за содержание внутридомовых сетей, которыми, по сути, должна заниматься управляющая организация? Если они остаются за УК, и РСО вынуждена поставлять ресурс до квартиры по сетям, которые ей не принадлежат, то, по сути, мы должны управляющей компании за это заплатить?» — отметила заместитель исполнительного директора по правовым вопросам Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения Наталья Побединская. 

«С электроэнергией и газом с точки зрения качества коммунальных услуг все понятно. Но если мы говорим о холодном водоснабжении, что в этом случае означает услуга „до крана“? Она должна соответствовать трем параметрам: качество воды, давление и температура. Как ресурсник будет выполнять эти параметры без участия УК, не ясно», — согласился руководитель проекта «Двор и дом» Павел Степура.

«Если УК плохо содержит внутридомовые сети, кто будет нести ответственность за качество коммунальной услуги в точке разбора? В Москве несколько лет назад этот вопрос решался так: УК нанимала ресурсоснабжающую организацию на содержание внутридомовой сети холодного водоснабжения, и все вопросы по качеству относились только к РСО, которая ко всему прочему отвечала за инженерию в доме. Но если с холодным водоснабжением так можно сделать, то с центральным отоплением возникают проблемы. Чем определяется качество коммунальной услуги по отоплению? Там нет ни температуры воды, ни батареи — ничего. Согласно СНИП, качество здесь определяет температура в комнате, которая должна быть не ниже 16-18 градусов. А вот температура в комнате зависит не только от температуры воды в батарее. Достаточно не залатать нормально межпанельные швы, и никаких 18 градусов в комнате не будет, какую температуру не давай. Кто должен нести в этом случае ответственность за качество коммунального ресурса? И это мы не говорим о конструктивных особенностях домов. В Москве есть здания, в которых промерзают стены. Здесь даже к управляющей компании нельзя предъявить претензию, поскольку причина в конструктивных особенностях дома, и решить проблему можно только утеплением фасада», — добавил Степура.

Еще один нерешенный вопрос: кто будет отвечать за приборы учета, стоящие в квартирах? Кто будет снимать показания, обслуживать?  «По идее, тот, кто начисляет платеж, тот и снимает показания. Раньше эта обязанность лежала на УК. При переходе на прямые договоры ее, очевидно, передадут РСО. Но ресурсники говорят, что не могут „зайти в дом“. Нет механизмов получения данных со счетчиков и их актуализации в начислениях. Мы уже столкнулись с этой проблемой на практике», — отметила директор АНП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая.

Председатель правления ТСЖ «Перовская 22, корпус 2» Сергей Шиянов согласился: с электроэнергией схема прямых договоров работает только потому, что счетчики находятся за пределами квартиры. Раз в полгода инспектор приходит и сверяет показания. Жильцы об этом могут даже не знать. Проверить счетчики на воду будет куда сложнее.

«Есть два способа автоматизировать передачу данных: по радиоканалам и по проводам. Второй способ на два-три порядка дешевле, но протянуть кабель можно только в новостройках или в домах, где идет капремонт. Во всех остальных домах автоматизировать процесс можно только по радиоканалам, что обойдется жителям в 2-3 тысячи рублей с квартиры, с учетом того, что счетчики уже установлены», — отметил он.

По словам Шиянова, в перечень работ по капремонту нужно добавить фразу: «с обязательной установкой системы автоматизации». «Цикл капремонта рассчитан на 25-30 лет. За это время мы можем автоматизировать всю страну. Если этого не сделать, прямые договоры не реализуемы», — отметил эксперт.

Некоторые риски заложены уже в самом законе о прямых договорах, считает ведущий юрисконсульт направления городское хозяйство фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев.

«Во-первых, РСО получили право в одностороннем порядке расторгнуть договор при наличии у УК или ТСЖ задолженности. Есть информация о том, что часть РСО уже сейчас активно начинают расторгать договоры, потому что двухмесячную задолженность не так уж сложно скопить по объективным причинам», — отметил Гордеев. В этом случае дом автоматически переходит на прямой договор.

Чем это может быть чревато, объяснила директор АНП «Национальный жилищный конгресс» Татьяны Вепрецкая.  «На практике мы уже столкнулись с проблемами по горячей воде и теплоснабжению. Дело в том, что у нас разные системы расчета: 1/7 (оплата за отопительный период) и 1/12 (оплата в течение всего года). Расторжение в одностороннем порядке договора с УК, которой собственники платят по схеме „1/12“, грозит ей серьезными убытками, потому что рассчитываться за отопление с ресурсоснабжающей компанией ей придется полностью, а деньги с собственников она не успеет собрать. Мы вынуждены договариваться с ресурсниками, чтобы расторгать договоры до начала отопительного периода. Но закон этого не учитывает», — заметила эксперт.

Однако если управляющая компания сама инициировала общее собрание собственников, на котором они приняли решение перейти на прямой договор, ресурсоснабжающая организация тоже не в праве отказаться, заметила заместитель исполнительного директора по правовым вопросам Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения Наталья Побединская.

Во-вторых, по словам Гордеева, если раньше схему договорных отношений можно было менять раз в год, то сейчас получается, что обратной дороги нет. «Единожды перейдя прямой договор, собственники уже не смогут вернуться к посреднику в лице УК или ТСЖ. Жилищный кодекс не предусматривает такую возможность», — отметил эксперт.

Сейчас все участники процесса ждут подзаконных актов и типового договора, который предлагают переименовать в примерный — во избежание перегибов.

По словам члена попечительского совета фонда капитального ремонта многоквартирных домов Москвы Нелли Лукиной, в жилищном законодательстве есть такая формулировка: «если иное не установлено общим собранием собственников». Она все проблемы решает. Видимо, на нее и стоит рассчитывать собственникам.

Но в то, что прямые договоры способны решить проблему задолженности перед ресурсниками, ради чего и затевались, мало кто верит.  «По итогам первого квартала 2018 года общая дебиторская задолженность выросла до 1,4 трлн рублей. За год мы прибавили 180 млрд. Прямые договоры не решат проблемы накопленной задолженности», — считает гендиректор Ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин. По его словам, поправки в Жилищный кодекс, скорее точечная мера, а нужны системные.

Статистика опасения экспертов подтверждает. По словам заместителя генерального директора «Центра муниципальной экономики» Бориса Хмельникова, центр проанализировал ситуацию в регионах, где практикуют прямые договоры по энергоснабжению, за последние пять лет. Задолженность за электроэнергию растет.

«В чем причина задолженности? Мы наплодили очень много небалансов. Ограничили норматив на ОДН — получили задолженность. Убрали из ОДН водоотведение — снова получили задолженность. Это одна история. Другая связана с тем, как вообще устроен рынок УК. Правила игры выстроены таким образом, что существовать на этом рынке могут только жулики, которые платят исключительно по исполнительным листам. Посмотрите, что представляют собой УК в большинстве городов. Как правило, это компании, связанные с органами власти, и владельцы таких УК с вероятностью в 90% депутаты местной городской думы. Весь рынок построен на управляющем ресурсе, именно поэтому многие ресурсоснабжающие организации даже с поддержкой на федеральном уровне не могут ничего сделать, потому что местные суды поддерживают УК, которая всеми способами уходит от платежей», — заметил Макрушин.

По словам эксперта, впереди нас ждет еще две горячие темы: долги управляющих компаний и вопрос качества услуг.

Другие новости

13 ноября 2018
Плата за бытовые отходы будет начисляться по-новому
С 1 января 2019 года в Санкт-Петербурге вводится новая коммунальная услуга – «Обращение с твердыми коммунальными отходами».
9 ноября 2018
Пресс-конференция в Жилищном комитете: начисления за ЖКУ в ноябре и новая система утилизации бытовых отходов
09.11.2018 в Жилищном комитете состоялась пресс-конференция с участием первого заместителя председателя Жилищного комитета Василия Осипова, генерального директора ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» Михаила Корягина, заместителя председателя Комитета по тарифам Ирины Бугославской, заместителя директора по взаимодействию со СМИ завода «МПБО-2» Сергея Орлова.
Рейтинг строится по результатам тематического опроса граждан в Личном кабинете абонента ЖКХ.
Текущая тема: Удовлетворённость работой Управляющей компании.
кликните, чтобы посмотреть информацию
о платёжном документе "Счёт"
по рабочим дням,
пн- чт: с 8:30 до 19:00
пт: с 8.30 до 17:30